شاخص های موثر بر قیمت مسکن


به گزارش «صما» تغييراتي كه در قيمت مسكن ايجاد مي‌شود از يك‌سو باعث تغيير ثروت فرد در طول زمان و به‌تبع آن مطلوبيت ناشي از مصرف مي‌شود. از سوي ديگر، با توجه به متفاوت بودن تركيب دارايي براي افراد مختلف، تغيير در قيمت مسكن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقايسه با يكديگر تغيير كند. از سوي ديگر، چنانچه از جنبه سرپناه به مسكن نگاه كنيم، اهميت نوسان‌هاي قيمت آن براي دولت حتي مي‌تواند بيشتر باشد، زيرا نوسان‌هاي قيمت مسكن و به‌ويژه افزايش‌هاي سريع آن ازجمله تهديدهايي است كه هدف تضمين دسترسي آحاد مردم به مسكن را با چالش مواجه مي‌كند. نگاهي به عملكرد بازار مسكن در ايران حاكي از وجود نوسان‌هاي نسبتاً مستمر در قيمت مسكن دارد. 5 محور رشد قيمت مسكن در همين زمينه يك كارشناس بازار مسكن بابيان اينكه عوامل زيادي بر بازار مسكن تأثيرگذار است؛گفت: همواره هزينه‌هاي ساخت مسكن، قيمت نفت، تورم، قيمت دارايي‌هاي ديگر مانند بورس و طلا و سپرده‌هاي بانكي، حجم نقدينگي، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خريد مسكن، نرخ سود بانكي، قوانين مالياتي، دلار، عرضه زمين و مسكن دولتي را از مهم‌ترين عوامل مؤثر در قيمت مسكن محسوب مي‌شود. عطا آيت الهي بابيان مطلب فوق به «صما» افزود: به اعتقاد تمام كارشناسان مؤثرترين عامل افزايش و يا هيجانات قيمت مسكن مربوط به قيمت زمين است. در حال حاضر قيمت زمين در ايران است به‌طور متوسط قيمت هر مترمربع زمين در سال 1391 در تهران نسبت به آپارتمان 800 هزار تومان گران‌تر بود كه اين رويه در حال حاضر معكوس شده و قيمت زمين به چند برابر قيمت آپارتمان رسيده است. اين در حالي است كه در سال‌هاي قبل همواره شاهد برتري قيمت آپارتمان نسبت به زمين بوده‌ايم و در سال 1391 اين روند به سود زمين معكوس شده است. وي بابيان اينكه دليل اين مورد را مي‌توان به علت وجود 5 محور به سيستم شهرسازي شهرها و كلان‌شهرها دانست گفت: محور اول شامل طرح تفصيلي جديد تهران است در اين طرح نحوه اعطاي تراكم ساخت‌وساز تغييراتي جدي داشته و به‌اين‌ترتيب بر ارزش زمين در نقاط مختلف تهران اثر داشته است؛ اما محور دوم مربوط به مالكيت بخش خصوصي است. در حال حاضر مالكيت زمين در محدوده تهران بيشتر در اختيار اشخاص حقيقي است و دولت در اين زمينه نقش پررنگي ايفا نمي‌كند؛ بنابراين اشخاص حقيقي به‌واسطه چالش‌هاي اقتصادي و تورمي كشور خود به يك قيمت گذار مرجع مبدل شده‌اند. آيت الهي در خصوص محور سوم نيز خاطرنشان كرد: اين محور شامل رشد قيمت آپارتمان است، قيمت ساخت‌وسازها به‌واسطه افزايش قيمت مصالح ساختماني، مجوزهاي پيش از ساخت، در عين ساخت و بعد از ساخت، بروكراسي‌هاي اداري پيچيده و پرهزينه افزايش چشمگيري داشته است. وي بابيان اينكه افزايش بازارهاي جانبي مانند سكه و ارز نيز به‌عنوان محور چهارم رشد قيمت مسكن است گفت: در طي سال‌هاي اخير اين دو بازار توانست تأثيرات منفي زيادي بر قيمت بازارهاي موازي مانند مسكن داشته باشد و به‌هرحال رشد چند برابري قيمت دارايي‌هاي اين‌چنيني، باعث سرازير شدن سود حاصله در بازار مسكن كه همواره به‌عنوان يك سرمايه‌گذاري شده است. اين كارشناس مسكن محدوديت زمين را به‌عنوان محور 5 بيان كرد و در اين مورد گفت: با توجه به روند ساخت‌وساز دو دهه گذشته در تهران، زمين سال‌به‌سال كالايي كمياب‌تر شده و به‌اين‌ترتيب بر ارزش آن افزوده مي‌شود. افزايش هزينه هاي مسكن ناگوار است آيت الهي با اشاره به اين‌كه بر اساس آمارهاي جامع بازار مسكن كشور شامل 33 درصد هزينه خانوار، 40 درصد سرمايه‌گذاري و 32 درصد تورم عمومي است گفت: از سال 65 نحوه تصرف خانوارها ازملكي به استيجاري تغيير كرده است و به اين مورد تنها به دليل افزايش قيمت‌هاي خارج سات. اين كارشناس مسكن گفت: بر اساس آمارهاي موجود در سال 95 در حال حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستأجر هستند و ميانگين مستأجرهاي كل كشور 27 تا 28 درصد است. اين در حالي است كه شاخص‌هاي دسترسي به مسكن در كشور در وضعيت بسيار ناگواري قرار دارد. متأسفانه سبد قدرت خريد مسكن هرساله كوچك‌شده و اكثر تسهيلات خريد مسكن دور از دسترس است. اين كارشناس بابيان اينكه يك خانوار بايد براي خريد خانه 70 متري در تهران (با متري 3 ميليون تومان) بدون هيچ پس‌اندازي بايد درآمد 20 ساله خود را بدون يك ريال هزينه كرد پس‌انداز كند گفت: البته اين به شرطي است كه مسكن در طي سال‌هاي آينده با رشد مواجه نشود. افزايش تجرد مهمترين مولفه رشد قيمت مسكن آيت الهي مهم‌ترين مؤلفه‌هاي نياز به مسكن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني عنوان كرد؛ و گفت: اين در حالي است كه علت تجرد گرايي و طلاق نياز به مسكن در حال رشد است. در سرشماري سال 65 بعد خانوارهاي يك و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهاي سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهاي پنج نفره و بيشتر حدود 56 درصد بوده است. وي در ادامه گفت: درحالي‌كه در سرشماري سال 95، سهم خانوارهاي 5 نفر و بيشتر از 21 درصد سال 90، در سال 95 به 15 درصد كاهش، سهم خانوارهاي 4 نفره از 26.3 درصد سال 90، به 27.6 درصد افزايش، سهم خانوارهاي 3 نفره از 27.1 به 28.5 درصد افزايش، سهم خانوارهاي 2 نفره از 18.4 در سال 90 به 20.7 در سال 95 افزايش و همچنين سهم خانوارهاي تك نفره از 7.1 درصد به 8.5 درصد افزايش يافت. آيت الهي همچنين خاطرنشان كرد: بر اساس اين آمارها تعداد مردهاي داراي همسر در سال 90، 60 درصد بوده كه در سال 95 به 63 درصد افزايش‌يافته و همچنين تعداد زن‌هاي داراي همسر در سال 90، 61 درصد بوده كه به 64 درصد افزايش‌يافته است. همچنين تعداد مردان بدون همسر از 0.7 درصد سال 90 به 1.2 درصد در سال 95 افزايش و تعداد زنان مطلقه از 1.4 درصد به 2.2 درصد افزايش‌يافته است. همچنين تعداد افراد هرگز ازدواج‌نكرده از 38 درصد سال 90 به 34 درصد در سال 95 كاهش‌يافته است. وي در تفسير اين آمارها گفت: به‌هرحال انتظارمي رود هرچه جلوتر مي‌رويم خانوارهاي يك نفره و دونفره بيشتر شوند و هر چه بعد خانوار كوچك‌تر مي‌شود نيازمند مسكن‌هاي بيشتر و كوچك‌تر هستيم. اين تحليلگر بازار مسكن، متوسط قيمت معاملاتي مسكن در بهار 95 در تهران را 4 ميليون و 300 هزار عنوان كرد و گفت: بنابراين بايد مسئولان به دنبال ايجاد خانه‌هاي اجاره‌اي اجتماعي باشند. وي افزود: ركود اقتصادي (افت قدرت خريد متقاضيان)، نرخ‌هاي بالاي سود بانكي، حجم بسيار بالاي پروانه‌هاي ساختماني طي سال‌هاي 90 تا 92 و كاهش قيمت نفت را از مهم‌ترين عوامل طولاني شدن ركود بازار مسكن است؛ بنابراين به نظر مي‌رسد با توجه به افزايش تعداد خانوارهاي تك نفره نياز به مسكن ارزان‌قيمت يك ضروريت براي آينده نزديك است. شاخص هاي انتخاب و خريد مسكن عضو هيئت‌علمي مركز تحقيقات راه مسكن و شهرسازي بابيان اينكه امروزه شاخص‌هاي متعددي در قيمت‌گذاري مسكن تأثيرگذار هستندگفت: ازجمله اين شاخص‌ها عبارت است از كيفيت و نوع مصالح ساختماني در نازك‌كاري، موقعيت مكاني و منطقه شهري قرارگيري، متراژ و زيربنا و تعداد اتاق‌ها، قدمت واحد مسكوني، نحوه استقرار ساختمان در زمين، امكانات و تجهيزات داخلي ملك، ديد و منظر، مشاعات، دسترسي‌ها و تبعيت از مُد روز اشاره كرد. ندا رفيع زاده با بيان مطلب فوق به «صما» گفت: معمولاً نوع مصالح مصرفي در نازك‌كاري داخل آپارتمان يا در نماي ساختمان و مرغوبيت كيفيت آن‌ها نقش زيادي در زيبايي ظاهري و نيز جلب‌توجه مشتريان دارد و مي‌تواند در قيمت‌گذاري ملك تأثير زيادي داشته باشد. وي گفت: نوع كاشي مصرفي و شيرآلات و چيني‌آلات سرويس‌هاي بهداشتي در به‌اصطلاح لاكچري» جلوه نمودن آپارتمان‌هاي خريداري‌شده تأثيرگذار بوده و منجر به افزايش قيمت ملك مي‌شود. رفيع زاده گفت: موقعيت مكاني ملك در شهر و قرارگيري آن در مناطق مختلف شهري با توجه به خوش آب‌وهوا بودن، دنجي يا خلوتي، امنيت، قرارگيري در منطقه طرح ترافيك و يا محدوده زوج و فرد، موقعيت اداري، دسترسي و يا ديد و منظر به فضاي سبز و بوستان‌هاي شهري، تعيين مي‌شود. وي همچنين گفت: مسلماً تعداد اتاق‌ها و ميزان متراژ زيربناي ملك مسكوني يكي از مهم‌ترين عوامل مؤثر در مرغوبيت و افزايش قيمت خانه است. امروزه يك آپارتمان هرچند با متراژ كم ولي با تعداد اتاق بيشتر در مقايسه با نمونه مشابه خود با تعداد اتاق كمتر، از مرغوبيت بيشتر و قيمت بالاتري برخوردار است. عضو هيئت‌علمي مركز تحقيقات راه مسكن و شهرسازي تاكيد كرد: قدمت واحدهاي مسكوني در پنج گروه نوساز (كمتر از يك سال)، يك تا پنج سال، پنج‌تا ده سال، ده تا بيست سال و بيست سال و بيشتر تقسيم‌بندي مي‌شود و به همين ترتيب از قيمت ملك كاسته مي‌شود. البته هستند بناهايي كه به علت ساخت ويژه آن‌ها و يا معروفيتشان باگذشت زمان از ارزش قيمتي‌شان كاسته نمي‌شود؛ مانند برج‌هاي خاصي كه به دليل معماري ويژه و يا استحكام خاص بنا موردتوجه هميشگي واقع هستند (برج‌هاي آ. اس. پ. آتي‌ساز. ونك پارك و ...) وي همچنين افزود: نحوه استقرار ملك در زمين نيز يكي از شاخص‌هاي تعيين ارزش در ملك است از اين نظر كه اين جهت‌گيري اعم از اينكه شمالي يا جنوبي باشد و يا دونبش بوده و يا به‌اصطلاح دوكله باشد به دليل جهت نورگيري فضاهاي اصلي و نورگير بودن همه فضاها يا تعدادي از آن‌ها در تعيين قيمت ملك تأثيرگذار است. رفيع زاده در ادامه متذكر شد: آنچه به‌عنوان امكانات ملك مطرح مي‌شود، تجهيزاتي است كه منجر به رفاه بيشتر ساكنين آن است مانند وجود كمد در اتاق‌خواب‌ها، آيفون تصويري، پوشش كف چوبي (لمينيت و پاركت)، وجود سرويس بهداشتي از هر دو نوع ايراني و فرنگي، وجود وان يا جكوزي در واحد، وجود انباري در داخل آپارتمان علاوه بر انباري اصلي كه معمولاً در زيرزمين آپارتمان‌ها وجود دارد، وجود فضاي سبز اختصاصي و مانند آن است. وي با بيان اينكه باوجود تمامي موارد گفته‌شده اين سؤال مطرح است كه آيا براي ارزش‌گذاري ملك به همين موارد مي‌توان بسنده كرد؟ فاكتورهاي مؤثر در انتخاب خانه‌اي كه بتواند محلي براي آسايش ساكنانش تلقي شود كدام است؟ گفت: مواردي كه پيش‌ازاين گفته شد تا حدودي لازم است ولي كافي نيست و در انتخاب ملك مناسب براي سكونت موارد ديگري نيز بايد مدنظر خريداران قرار گيرد كه شايد در نظر اول ديده نشود و يا به دليل تبليغات مشاورين املاك و تأكيد بر جنبه‌هاي ظاهري جذاب به اين موارد توجه كمتري معطوف شود. اين كارشناس در نهايت گفت: به‌هرحال انتخاب ساختمان به‌منظور سكونت و حفظ آسايش و آرامش ساكنان آن امري است سليقه‌اي كه افراد بافرهنگ‌ها و قوميت‌ها و سبك‌هاي مختلف زندگي بايد از آن بهره‌مند شوند و نمي‌تواند به‌صورت الگويي واحد براي همه باشد.