عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن


بهبود شرايط بازار مسكن و رونق گرفتن دوباره ان يكي از مهم‌ترين و موثرترين راهكارهاي رونق در كل اقتصاد كشور است. به عقيده بيشتر كارشناسان بازار مسكن بزرگترين و اثربخش ترين اهرم اقتصادي كشور به جهت ارتباطي كه در زنجيره توليد با ساير اركان پسين و پيشين اين زنجيره دارد حساب ميشود. و در صورت بروز هر نو شوكي چه در سمت مثبت و يا منفي ان در اين بازار، به كل اقتصاد تاثير خواهد داشت. زماني رونق در بازار مسكن ايجاد خواهد شد كه رشد شاخص قيمت مسكن (بازدهي بازار مسكن) از رشد شاخص قيمت در كل اقتصاد (بازدهي در بازارهاي موازي) بيشتر باشد، لذا در اين حالت، منابع مالي به سمت اين بازار روانه خواهد شد. بنابراين براي بررسي وضعيت رونق يا ركود در بخش مسكن بايد عوامل اثرگذار در تعيين شاخص قيمت در اين بخش را مورد بررسي قرار داد، لذا اين امر نيز از مطالعه مولفه‌هاي سمت عرضه و تقاضا در بخش مسكن حاصل خواهد شد. عوامل سمت عرضه تاثيرگذار در قيمت مسكن قيمت تمام شده در بخش مسكن همواره متاثر از دو عامل مهم قيمت زمين و قيمت ساخت كه شامل مصالح و مجوزها و ساير امور، است. طبق مستندات و آمارهاي موجود، بخش هزينه مربوط به تامين زمين، بيش از 60 درصد و هزينه بخش ساخت و ساز و تامين مصالح و ... نزديك به 40 درصد قيمت تمام شده مسكن را به خود اختصاص مي‌دهد. بنابراين در تشريح عوامل سمت عرضه به موارد زير مي‌توان اشاره كرد: 1) قيمت زمين: تمايل زمين‌داران به فروش يا عدم فروش زمين كه تعيين‌كننده قيمت زمين است و از شرايط رواني در اقتصاد ناشي مي‌شود در تعيين قيمت مسكن سهم به سزايي دارد. 2) هزينه ساخت وساز: افزايش شاخص قيمت توليدكننده و افزايش شاخص قيمت ريالي واردات كه از رخدادهاي بين‌المللي و نرخ ارز ناشي مي‌شود، در تعيين هزينه ساخت و ساز مسكن تاثيرگذار است. 3) ماليات بر بخش مسكن: با عنايت به تدوين نظام ماليات در حوزه مسكن، اين اقدام در عرضه و تسريع در فروش ملك و در نتيجه در كاهش قدرت چانه‌زني مالك تاثير به سزايي دارد. 4) سياست‌هاي محرك: باعنايت به اينكه ساخت مسكن و عرضه نهايي آن زمان‌بر بوده و در كوتاه مدت بي‌كشش است بنابراين سياست‌هاي محرك دولت در راستاي ايجاد رونق در اين بخش در كوتاه مدت و حتي ميان مدت خودنمايي نمي‌كند، لذا اين عامل مي‌تواند در بلندمدت در بخش مسكن تاثيرگذار باشد. عوامل سمت تقاضا تاثيرگذار در قيمت مسكن 1) نرخ شهرنشيني: اين شاخص كه به عنوان عامل جمعيتي از آن نام مي‌برند، بارزترين و پايدارترين عامل در بخش تقاضاي بالقوه محسوب مي‌شود كه در صورت افزايش توان خريد به تقاضاي موثر تبديل خواهند شد. 2) نرخ اجاره‌بها: با افزايش اجاره‌بها، انگيزه فروش مالكان كاهش يافته و ارزش ذهني ملك در بازار مسكن افزايش مي‌يابد، بنابراين اين عامل اثرهمسو با قيمت مسكن دارد. 3) درآمد سرانه: اين عامل نيز از طريق افزايش توان خريد، در تبديل وضعيت متقاضيان بالقوه به متقاضاين بالافعل در مسكن تاثيرگذار است. 4) اعتبارات بانكي: تسهيلات و اعتبارات بانكي در بخش ساخت و عرضه مسكن همواره در اختيار سازندگان بوده و كاهش و افزايش چنددرصدي نرخ سود تسهيلات اثر قابل توجهي در قيمت تمام شده و عرضه مسكن ندارد، لذا در اين صورت اگر به اثرگذاري اين عامل از سمت تقاضا توجه كنيم، مشاهده مي‌كنيم كه افزايش اعتبارات بانكي و تسهيل و تسريع در پرداخت تسهيلات در افزايش تقاضاي موثر در بخش مسكن قابل توجه بوده است. 5) ماليات بر بخش مسكن: اگر نظام ماليات بر مالكان مسكن را در نظر بگيريم، اين عامل موجب عدم تمايل به واسطه‌گري و دلالي و بالتبع كاهش تقاضا در اين بخش خواهد شد. 6) نرخ رشد نقدينگي: در صورت افزايش حجم نقدينگي در شرايط فعلي اقتصاد، اين منابع مالي به دليل ضعف ساير بازارهاي دارايي از جمله بازار بورس، به سوي بخش مسكن و به صورت سوداگرانه سوق مي‌يابند كه موجب افزايش تقاضا خواهد شد/.